日期：2016-7-15（原创文章,禁止转载）
房地产行业:降价才能去库存 谁能笑到最后?
房价回归下落常态,降价才能去库存。
2月百城价格指数环比下跌0.24%,验证了1月的不正常反弹,同时绝对价格也下降到2014年12月之下,反应价格仍在下行趋势中。其中上涨城市减少至39个,环比减少5个。
我们认为,1)当前价格的重回下行是楼市的正常状态,虽然货币政策放松已到达3次,但是实际的资金本钱没有丝毫下落癫痫针灸能治好吗,反而SHIBOR 利率还在创年内新高,所以开发商依然会是主基调,但随着货币放松的效果积累,房价下落的幅度也会逐渐收窄。
销量大幅下滑,处在外力不足的自我修复中。
我们统计的48个城市2月销售面积环比下落50杭州治疗最好癫痫医院.0%,同比下落15.5%,同环比增速继续大幅回落,很大程度上是由于春节扰动,如果合计前2月的销售,则同比下落3%,依然处在较弱的状态。
我们认为,1)销售数据低于预期,回顾2014年前2月,虽然有部份火爆的2013年销售因银行额度不足结转到了2014年一季度,但实际情况依然是银行在紧缩额度,所以并没有构成高基数;2)销售趋势依然向好,但要明显改良的时点后移,基本面还处在自我修复中,主要原因是银行本钱的超预期上行,而降息在配合利率市场化做存款端的利率上浮比例上调,所以银行对个贷支持力度在打折扣。
房贷利率下落中,但是更多在改良性需求的2套房领域。
1)首套房贷款利率折扣没增加,也加不动。依照融360的监控数据,各大银行首套房的全国平均折扣利率都在0附近,仅个别外资银行平均给到了9折;2)2套房贷贷款利率真的降了很多,且灵活性大幅增加。在930央行限贷放松以后,2套房要求的1.1倍贷款就开始松动,1是体现在贷款比例上,2是体现在灵活性上。
2套房房贷利率的下落,使得改良性需求支持楼市。看到当前二手房市场活跃度开始增加,因之前政策使得"先卖后买"的改良性需求释放压抑,而切换至"先买后卖"的模式以后,改良性需求活跃度将大幅增加癫痫病如何诊断。
行业投资从全国龙头到区域龙头,个股题材开始关注。
上两月我们均建议投资者"买入能够上调RNAV 的区域龙头、寻觅政策真空期的个股题材",主要原因为原有房价假定下的估值修复进入尾声。
本月我们保持观点不变,继续推荐华业地产和首开股分。
风险提示:信贷支持过低。
